Versicherungen beim Hausbau
Versicherungen beim Hausbau – was wann wirklich zählt
Wir bauen. Der Kredit ist zugesagt, der Baumeister steht fest, die Liste der Dinge, die noch zu erledigen sind, wächst schneller, als sie kürzer wird. Irgendwo dazwischen steht der Punkt „Versicherungen“ – und dabei bleibt es meistens, bis jemand danach fragt. Das Problem daran ist nicht die Menge. Es ist der Zeitpunkt: Zwei der wichtigsten Deckungen lassen sich nach Baubeginn nicht mehr nachholen.
Die Ausgangslage
Ein Hausbau erzeugt Risiken, die es vorher nicht gab
Wer in einer Mietwohnung lebt, trägt ein überschaubares Bündel an Risiken: den eigenen Hausrat, die eigene Haftpflicht, die eigene Arbeitskraft. Mit dem Hausbau kommen drei Dinge dazu, die vorher schlicht nicht existiert haben.
- Eine Verbindlichkeit über Jahrzehnte. Der Kredit läuft weiter, auch wenn das Einkommen dahinter wegfällt.
- Eine Baustelle. Sie erzeugt eine Haftung gegenüber Dritten, die in einem Fall sogar ohne jedes Verschulden greift.
- Ein Vermögenswert im Entstehen. Ein halbfertiges Haus ist verletzlicher als ein fertiges und in dieser Phase am schlechtesten gedeckt.
Diese drei Risiken entstehen nicht gleichzeitig. Sie tauchen entlang des Bauablaufs nacheinander auf, und jedes hat einen Zeitpunkt, ab dem eine Absicherung noch möglich ist – und einen, ab dem sie es nicht mehr ist. Deshalb ist diese Seite nach Bauphasen gegliedert und nicht nach Sparten.
Der Ablauf
Fünf Phasen, fünf verschiedene Fragen
01
Grundstück
Die Verantwortung beginnt mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit dem ersten Spatenstich. Wer ein Grundstück besitzt, haftet für das, was von ihm ausgeht: ein Baum, der auf die Straße fällt, eine ungesicherte Böschung, ein Zugang, auf dem sich jemand verletzt. Bei vielen Verträgen ist diese Haus- und Grundbesitzhaftpflicht in der Privathaftpflicht enthalten, bei unbebauten Grundstücken aber nicht durchgehend.
Zu prüfen ist deshalb eine einzige Frage: Deckt die bestehende Haftpflichtversicherung das neue Grundstück mit ab? Manche Verträge schließen unbebaute Liegenschaften ein, andere erst ab Bebauung, wieder andere nur bis zu einer bestimmten Fläche. Wo die Deckung fehlt, lässt sie sich in der Regel mit einer Meldung ergänzen – sie muss nur erstattet werden.
02
Planung und Finanzierung
Hier steht keine Frage zum Haus an, sondern eine zur Rate. Ein Baukredit läuft über zwanzig, dreißig Jahre. In dieser Zeit muss das Einkommen, das ihn trägt, durchgehend vorhanden sein. Fällt es weg – durch Tod oder durch eine Erkrankung, die arbeitsunfähig macht –, bleibt die Verbindlichkeit bestehen und trifft jene, die im Haus wohnen bleiben wollen.
Banken verlangen für den Todesfall häufig ohnehin eine Absicherung. Der zweite Fall wird dabei regelmäßig übersehen, obwohl er statistisch der wahrscheinlichere ist: Berufsunfähigkeit trifft während einer Kreditlaufzeit deutlich mehr Menschen als ein Sterbefall. Zu klären ist also, ob die Ablebensversicherung die Restschuld tatsächlich abdeckt – und ob daneben eine Berufsunfähigkeitsversicherung besteht, die die Rate weiterzahlen kann.
Wichtig ist der Zeitpunkt: Beides hängt am Gesundheitszustand. Wer wartet, bis das Haus steht, hat unter Umständen wertvolle Zeit verloren, in denen der Zugang leichter gewesen wäre.
03
Bauphase
Die Phase mit dem größten Risiko und der kürzesten Frist. Zwei Deckungen gehören hierher, und beide müssen vor Baubeginn stehen: die Bauherrenhaftpflicht für Schäden, die anderen durch die Baustelle entstehen, und die Bauwesenversicherung für Schäden am Bauwerk selbst. Nach dem ersten Baggerbiss wird die zweite üblicherweise nicht mehr angeboten.
Der Punkt, an dem die meisten falsch abbiegen: Ein Teil dieser Deckung läuft über die künftige Eigenheimpolizze prämienfrei mit. Das klingt nach erledigt und ist es nicht – die mitlaufende Bauherrenhaftpflicht ist der Höhe nach sehr unterschiedlich bemessen, und die Bedingungen knüpfen den Schutz an eine Voraussetzung, die bei Eigenleistung kippt. Was hier zusammengehört und was auseinanderzuhalten ist, steht im Ratgeber Bauherrenhaftpflicht und Bauwesenversicherung.
Wer selbst auf der Baustelle mitarbeitet, sollte außerdem den eigenen Unfallschutz ansehen – in der Freizeit besteht keine gesetzliche Unfallversicherung.
04
Übergabe und Bezug
Der unterschätzteste Moment des ganzen Ablaufs, weil hier ein Wechsel stattfindet, den niemand terminlich steuert. Die Deckung für die Bauphase endet – je nach Vertrag mit der Abnahme, mit dem Bezug oder schlicht mit dem Ablauf einer Frist. Die reguläre Eigenheimversicherung muss ab genau diesem Punkt tragen.
Erschwerend kommt hinzu, dass beim privaten Hausbau selten alles gleichzeitig fertig wird. Wer unten schon wohnt und oben noch ausbaut, bewegt sich in zwei verschiedenen Deckungszuständen gleichzeitig. Das lässt sich lösen – aber nur, wenn es vorher jemand anspricht.
Mit dem Einzug beginnt zugleich die Haushaltsversicherung für alles, was nicht fest mit dem Gebäude verbunden ist. Die Abgrenzung dazwischen ist weniger eindeutig, als sie klingt: Eine Einbauküche gehört je nach Bedingung auf die eine oder die andere Seite.
05
Wohnen
Ab jetzt läuft die Absicherung dauerhaft mit – und wird genau deshalb selten wieder angesehen. Ein verbreitetes Missverständnis lässt sich hier gleich ausräumen: Die Versicherungssumme der Eigenheimversicherung leitet sich aus der Wohnnutzfläche ab und wird laufend an die Baukostenentwicklung angepasst. Solange die Fläche gleich bleibt, entsteht durch steigende Preise keine Unterversicherung. Dafür sorgt die Wertanpassung.
Kritisch wird es, wenn sich am Gebäude selbst etwas ändert: das Dachgeschoss wird ausgebaut, ein Wintergarten kommt dazu, aus dem Keller wird Wohnraum, aus dem Carport eine Garage. Dann stimmt die gemeldete Fläche nicht mehr – und erst dann wird im Schadenfall anteilig gekürzt, auch bei kleinen Schäden.
Dasselbe gilt für die Haustechnik. Photovoltaik, Wärmepumpe, Speicher oder Wallbox sind je nach Bedingung nur bis zu einer bestimmten Grenze oder nur nach Meldung gedeckt. Der Auslöser für eine Überprüfung ist also nicht der Zeitablauf, sondern die bauliche Veränderung.
Worauf Sie sich nicht verlassen können
Beim Bauen greift der Rechtsschutz nicht
Die Auseinandersetzung, die beim Hausbau am wahrscheinlichsten ist, betrifft nicht die Nachbarschaft und nicht die Versicherung, sondern die ausführenden Firmen: Mängel, Verzögerungen, Schlussrechnungen, die anders aussehen als der Kostenvoranschlag. Genau dieser Bereich ist im Rechtsschutz üblicherweise ausgeschlossen.
Der Grund ist keine Schikane, sondern Kalkulation: Bau- und Planungsstreitigkeiten sind teuer, ziehen sich über Jahre und treten bei einem großen Teil der Bauvorhaben tatsächlich ein. Ein Risiko, das planbar häufig eintritt, lässt sich nicht sinnvoll versichern.
Was daraus folgt, ist unbequem, aber ehrlich: Für den Baustreit brauchen Sie kein Versicherungsprodukt, sondern gute Verträge und im Zweifel eine Rücklage. Ein sauber verfasster Bauvertrag mit klaren Zahlungsplänen und ein Baubegleiter, der die Übernahme fachlich prüft, sind an dieser Stelle mehr wert als jede Polizze.
Auch das behördliche Bauverfahren fällt nicht darunter. Für die Bauphase ist der Rechtsschutz schlicht nicht das Instrument – weder gegenüber den Firmen noch gegenüber der Behörde. Relevant wird er für die Zeit danach: für das laufende Wohnen und für Ansprüche, die aus dem Eigentum entstehen. Welche Bausteine ein Vertrag dafür enthält, steht auf der Seite zur Rechtsschutzversicherung – und gehört geklärt, bevor man sich auf etwas verlässt, das nicht gemeint ist.
Die Priorität
Was zuerst, was kann warten
Beim Hausbau ist das Budget in der Regel bereits ausgereizt, bevor über Versicherungen gesprochen wird. Die Reihenfolge richtet sich deshalb nicht danach, was am wichtigsten klingt, sondern danach, was sich später nicht mehr nachholen lässt.
| Wann | Was | Warum jetzt |
|---|---|---|
| vor Kreditzusage | Absicherung der Rate bei Ableben und Berufsunfähigkeit | hängt am Gesundheitszustand – der wird selten besser |
| vor Baubeginn | Bauherrenhaftpflicht und Bauwesenversicherung | nach Baubeginn nicht mehr abschließbar |
| vor Bezug | Eigenheimversicherung fixieren, Übergang klären | die Bauphasendeckung endet unabhängig davon, ob die Eigenheimversicherung bereits deckt |
| mit dem Einzug | Haushaltsversicherung anpassen | je nach Wohnfläche und Inhalt |
| bei baulichen Änderungen | Wohnnutzfläche und Haustechnik nachmelden | die Versicherungssumme folgt der Fläche und dem Wert |
Die ersten beiden Zeilen sind die einzigen mit einer echten Frist. Alles darunter lässt sich nachholen, ohne dass die Grunddeckung verloren geht – wenn auch nicht beliebig lange.
Aus der Beratung
Vier Fehler, die mir regelmäßig begegnen
- „Der Baumeister ist ja versichert.“ Ist er – für seine eigenen Fehler. Für die Haftung, die Sie als Bauherrin oder Bauherr trifft, leistet seine Polizze nicht. Und unter Umständen haften Sie sogar dann, wenn niemand einen Fehler gemacht hat.
- Alles bei einem Anbieter, weil es bequem ist. Bequem ist es. Aber gerade bei der Bauphase gehen die Bedingungen der Anbieter weit auseinander – bei der Deckungssumme der Bauherrenhaftpflicht, beim Diebstahl vom Bauplatz, bei Mangelfolgeschäden. Ein Paket zu nehmen, ohne diese Punkte anzusehen, kostet im Schadenfall mehr, als die Bequemlichkeit wert war.
- Die Wohnnutzfläche wird zu niedrig angegeben. Die Versicherungssumme der Eigenheimversicherung leitet sich aus der Fläche ab. Wer das ausgebaute Dachgeschoss, den Wohnkeller oder ein Nebengebäude nicht mitrechnet, hat von Anfang an eine zu niedrige Summe – und im Schadenfall eine anteilige Kürzung. Der Kreditbetrag ist dafür kein Maßstab: Er sagt, was finanziert wurde, nicht, wie groß gebaut wurde.
- Der Übergang wird niemandem gemeldet. Fertigstellung und Bezug sind meldepflichtige Ereignisse. Wer sie nicht meldet, hat unter Umständen wochenlang eine Deckung, die formal schon beendet ist – ohne es zu bemerken.
Häufige Fragen
Was Bauherrinnen und Bauherren mich fragen
Wann sollte ich mich um die Versicherungen kümmern?
Vor der Kreditzusage für die Absicherung der Rate, vor Baubeginn für die Bauphase. Beides sind harte Zeitpunkte, keine Empfehlungen: Der Zugang zur Ablebens- und Berufsunfähigkeitsversicherung hängt am Gesundheitszustand, und Bauwesendeckungen werden nach Baubeginn üblicherweise nicht mehr angeboten. Alles andere lässt sich im Lauf des Bauvorhabens erledigen.
Ich habe eine Eigenheimversicherung abgeschlossen. Ist der Rohbau damit gedeckt?
Teilweise. Bei den meisten Anbietern läuft eine Rohbaudeckung prämienfrei mit, sie ist aber befristet und auf bestimmte Gefahren beschränkt – Feuer von Beginn an, Sturm erst ab allseitig geschlossenem Gebäude. Enthalten ist üblicherweise auch eine Bauherrenhaftpflicht, deren Höhe sich zwischen Anbietern erheblich unterscheidet. Für Schäden am Bauwerk aus anderen Ursachen braucht es eine eigene Bauwesenversicherung.
Wir machen viel selbst. Ändert das etwas?
Es ändert einiges, und zwar in beide Richtungen. Für die Sachdeckung ist Eigenleistung in der Regel unproblematisch und ausdrücklich mitversichert. Bei der Bauherrenhaftpflicht kann sie den Schutz kosten, weil die Bedingungen voraussetzen, dass Planung, Koordination, Leitung und Ausführung an berechtigte Betriebe übertragen sind. Wer Eigenleistung einplant, sollte das vor Vertragsabschluss prüfen lassen – nicht danach.
Brauche ich eine Rechtsschutzversicherung für den Bau?
Für die Bauphase nein. Streitigkeiten mit den ausführenden Firmen sind ebenso ausgeschlossen wie das behördliche Bauverfahren – der gesamte Bereich rund um Planung und Errichtung fällt nicht darunter. Wer den Rechtsschutz wegen des Bauvorhabens abschließt, kauft etwas, das genau dort nicht greift. Sinnvoll ist er für die Zeit danach, also für das laufende Wohnen und für Ansprüche aus dem Eigentum.
Nächster Schritt
Einmal in Ruhe durchgehen, bevor es losgeht
Bringen Sie mit, was schon da ist: Baubeschreibung, Kostenschätzung, Finanzierungszusage, bestehende Polizzen. Wir gehen den Ablauf einmal von vorne durch und halten fest, was bis wann stehen muss. Kostenlos, unverbindlich, in Graz und Graz-Umgebung auch bei Ihnen vor Ort oder online.